❓ Как купить жильё паре, которая не состоит в официальном браке
Адвокат практики сложных судебных споров МКА «Аронов и Партнеры» Наталья Гусева дала развёрнутый комментарий для издания «Рамблер» о том, как грамотно оформить сделку, распределить доли и не потерять деньги при расставании.
Основные риски покупки недвижимости вне брака:
➡️ Риск приобретения недвижимости вне брака возникает тогда, когда лицо, которое приобретает имущество, берет кредит с ипотекой на свое имя, а в последующем вступает в брак и продолжает исполнять обязательства по кредиту. Поскольку в браке доходы признаются общим имуществом супругов, следовательно, траты общих денежных средств на возврат кредита, взятого до брака, являются тратами семейного бюджета. Такая ситуация вероятна и когда пара берет ипотеку до брака, но оформляет ее на одно лицо. В таком случае и все обязательства по кредиту, а также долги по нему будут принадлежать этому лицу. Если же пара решит расстаться и в кредитном договоре не будет упомянуты оба лица, соответственно, продолжать исполнять обязательства по кредиту придется тому, кто указан в договоре.
Если же пара оформляет кредит сразу на двоих партнеров, то и платить им придется вдвоем. В случае расставания потребуется согласие банка на изменение обязательств по кредиту (например, исключение одного партнера из договора) и на выдел долей в праве собственности на недвижимость. Банки редко дают такие согласия, поскольку они не заинтересованы сводить риски невозврата долга по кредиту к финансовым возможностям одного плательщика вместо двух. Следовательно, такое согласие вряд ли будет получено и бывшим партнерам придется возвращать кредит вдвоем даже после расставания.
Как обезопасить себя на случай расставания?
➡️ В браке урегулировать вопрос исполнения обязательств по кредиту на случай расставания возможно путем заключения брачного договора до взятия кредита. В отношениях без брака данный вопрос решить значительно сложнее. Если пара не возражает, чтобы квартира в будущем досталась одному из партнеров, тогда договор ипотеки может быть заключен без второго партнера. В такой ситуации партнер, который взял кредит, должен быть готов исполнять обязательства самостоятельно после расставания.
Если первый партнер не хочет иметь проблем с требованиями о возврате долга от второго партнера, он должен платить по кредиту из собственных денежных средств. Если же второй партнер помогает оплачивать кредит и документирует это, в последующем он сможет взыскать данные денежные средства в суде.
Оптимальный вариант: кредит оформляется на одного, и он же платит из своих денег. Если второй хочет участвовать, ему необходимо документально фиксировать каждый платёж - лучше всего через письменный договор займа между партнёрами, чтобы суд не квалифицировал его помощь как дарение. Заём оформляется в письменной форме, переводы - безналичные с чётким назначением платежа. Если пара хочет взять кредит на двоих, предпочтительнее сделать это в браке, предварительно заключив брачный договор.
Если пара рассталась и один перестал платить ипотеку, может ли второй взыскать с него выплаченные суммы?
➡️ Если кредит оформлен на одного из партнеров в паре, а второй помогал платить и документировал это, тогда да, второй партнер сможет взыскать денежные средства с первого партнера. Сделать это можно в рамках трехлетнего срока исковой давности.
Если же кредит оформлялся на двоих партнеров, они расстались и один перестал платить, а второй продолжает, то второй может взыскать с первого часть денежных средств, которые второй за первого продолжил платить.
Могут ли оба партнера получить налоговый вычет?
➡️ Зависит от того, как оформлены кредитные обязательства. Если оба партнера указаны в договоре как созаемщики и оба платят по кредитному обязательству, тогда оба могут.
